Что такое кворум собрания собственников. Для каждого из присутствующих указывается

Согласно ,

Общее собрание собственников помещений в МКД , согласно ч.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ , признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы управляющая компания вместе с собственниками жилья смогла обсудить ряд злободневных вопросов и проблем повестки дня путём голосования и принятия решений.

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах (ст.44.1 ЖК РФ ):

· заочного голосования - посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч.1 ст.47, ст.47.1 ЖК РФ ).

· очно-заочного голосования - с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44 , ч.1 ст.47.1 ЖК РФ ).

Когда и для чего нужно проводить ОСС в форме очно-заочного голосования собственников ? Ведь для этого есть отдельные формы очного и заочного голосования. Всё дело в том, что обе эти формы не всегда приносят результат, поскольку зачастую просто не набирается кворум для принятия важных решений на общем собрании собственников жилья.

Очно-заочное же голосование совмещает в себе обе формы проведения ОСС и позволяет очно обсудить вопросы повестки дня и принять по ним решения, а также передать решения собственников жилья путём заочного голосования в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении о проведении мероприятия (ч.3 ст.47 ЖК РФ ). Подробнее об этом читайте в нашей статье .

Это удобно тем, что если на заочной части голосования не набрался кворум для принятия решений по поставленным на повестку дня вопроса, то его можно добрать посредством заочного голосования. Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья при рассмотрении вопросов повестки дня, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст.44 ЖК РФ ). Например, это могут быть вопросы финансового характера, связанные с кредитованием или с необходимостью пересмотра тарифов, проведением благоустройства придомовой территории.

Пошаговая инструкция по проведению ОСС в

Шаг 1. Анонс

Любое ОСС начинается с анонсирования мероприятия и созыва собственников жилья на него. Напоминаем также, что обязательно во втором квартале каждого года должно проводиться годовое общее собрание (ч.1 ст.45 ЖК РФ ). Кроме него по инициативе управляющей компании, собственников жилья или инициативной группы в МКД могут собираться внеочередные ОСС (части 2, 6 и 7 ст.45 , а также п.8 ст.148 ЖК РФ ).

Шаг 2. Подготовка

Сформулируйте повестку ОСС, определитесь с формой голосования (очная, заочная или очно-заочная). При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.

Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя №411/пр от 31.07.2014 года ). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС , реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.

Шаг 3. Оповещение

Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под роспись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ ).

В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении, кроме того, потребуется указать дату окончания приёма решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч.5 ст.45 ЖК РФ ). 1

При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование - для юридических лиц и ФИО - для физических лиц). Помимо этого указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приёма администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч.4 ст.47.1 ЖК РФ ).

Очно-заочная форма голосования собственников жилья предполагает как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты: начала очного голосования и время, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно. Обе даты назначаются за 10 дней до того, как собственники жилья получат уведомления.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно, или даже одна форма может находиться «внутри» другой. Последний вариант возможен, если дата начала приёма заочных решений установлена раньше времени очного собрания, а дата окончания приёма заочных решений, соответственно, позднее даты очного собрания.

Шаг 4. Проведение

При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования , участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бланков голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч.3 ст.47 ЖК РФ ).

Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Также возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч.6 ст.47.1ЖК РФ ).

Решения ОСС по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов от общего числа собственников жилья, принимающих участие в собрании (ч.1 ст.46 ЖК РФ ). Исключение составляют решения, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД (пп.1 - 3.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ ).

Шаг 5. Оформление результатов голосования

Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.

Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов “За”, “Против” и “Воздержался” по каждому вопросу. Пока утверждённой формы протокола нет, но есть проект Приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС .

Протокол ОСС подписывается председателем и секретарём общего собрания, а также членами счётной комиссии (п.22 разд.6, п.15 разд.7 Методических рекомендаций , утверждённых Приказом Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года).

Независимо от формы голосования в решении собственников жилья по вопросам повестки дня на голосовании должны быть указаны (ч.5.1 ст.48 ЖК РФ ):

· сведения об участнике голосования;

· сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру/комнату в МКД участника голосования;

· решения по каждому вопросу повестки дня: "за", "против" и "воздержался".

Инициатор общего собрания должен предоставить копии решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч.11 ст.47.1 ЖК РФ ).

Управляющая компания в течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение 3 лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч.1.1 ст.46 ЖК РФ ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае копии решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будут бумажные копии, а во втором электронные версии.

Шаг 6. Информирование о результатах голосования и принятых решениях

Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение 10 дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч.3 ст.46 ЖК РФ ). Например, на информационной доске или на входной двери в подъезде.

Шаг 7. Размещение результатов голосования

Решения собственников помещений в МКД, принятые в ходе очно-заочного голосования на общем собрании, должны быть в обязательном порядке опубликованы не позднее 10 дней с момента проведения ОСС в четырёх источниках раскрытия информации, утверждённых законодательством:

· на сайте Реформа ЖК

· на сайте УК

· на сайте ГИС ЖКХ

· на информационных стендах в офисе УК

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) собственники дома должны организовывать общие собрания для решения вопросов, касающихся их общих владений. Решения на подобных сборах часто имеют очень важный характер, поэтому принимаются через справедливую процедуру голосования.

Слабая осведомленность граждан в законодательстве РФ нередко провоцирует неправильный подсчет голосов или же делает вовсе невозможным данное мероприятие. С целью помочь читателям, сегодня наш ресурс предлагает к ознакомлению материал о том, как правильно проводится процедура подсчета голосов и собрания в целом.

Законодательство о самоуправлении в многоквартирном доме. Фото № 1

Общее собрание собственников многоквартирного дома – это достаточно важное, в первую очередь, для самих жильцов мероприятие. Общая суть подобных сборов понятна практически любому человеку, однако при рассмотрении темы более подробно важно использовать те понятия, которыми апеллирует законодатель в актах.

Как было отмечено ранее, рассматриваемая нами тема полностью регламентирована ЖК РФ. Обобщая информацию из данного законодательного акта, можно выделить базовые понятия по сегодняшнему вопросу. Наш ресурс проделал эту процедуру и сформировал следующий перечень определений, крайне важных к рассмотрению для понятия сути рассматриваемого сегодня явления:

Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные ) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Полномочия общего собрания собственников. Фото № 2

Теперь, когда суть рассматриваемого вопроса более-менее понятна каждому, можно приступить к его более детальному разбору. В первую очередь, отметим, что ЖК РФ наделяет ОСС рядом основных полномочий. А точнее, следующими:

выбор управления МКД;
выбор управляющей компании (при отсутствии желания у жильцов дома самостоятельно следить за общей собственностью);
утверждение тарифов по организации ремонта общих владений и их содержания;
принятие решений относительно начала капитальных ремонтов;
решение ряда вопросов, которые так или иначе связаны с использованием, содержанием и управлением общей собственности жильцов МКД.

Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосование или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.

На данный момент существует два основных вида общего собрания собственников многоквартирного дома:

Первое – это сбор жильцов дома, в котором имеется управляющая компания. В таком случае абсолютно каждый собственник имеет право голоса.
Второе – это сбор жильцов дома, в котором используется форма управления «товарищество собственников жилья». В таком случае правом голоса наделены только собственники квартир в МКД, вступившие в данное товарищество в качестве его члена. Вступить в него имеют право все жильцы и делают они это исключительно по своему желанию.

Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России. Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста.

Процедура голосования

Процедура принятия решения ОСС в рамках полномочий. Фото № 3

После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.

Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади . В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.

Ведения протокола ОСС. Фото № 4

В-третьих, то лицо, которое инициирует организацию собрания, обязуется уведомить всех жильцов МКД о предстоящем мероприятии, как минимум, за 10 дней до его проведения. Уведомление об ОСС должно быть оформлено в письменном виде заказным письмом. Инициировать собрание могут:
любой жилец МКД;
управляющая компания;
члены и полномочные лица товарищества собственников .
В-четвертых, перед голосованием необходимо составить специальный реестр, в котором содержится следующая информация:
ФИО собственника из каждой квартиры, который присутствует на собрание или вместо него имеется представитель;
метраж квартиры каждого жильца, участвующего в ОСС.
Составить подобный реестр очень важно, так как именно с учетом данной информации определяется соблюдение кворума и проводится голосование.
И в-пятых, проведение самого голосования осуществляется с непосредственным участием всех присутствующих на ОСС жильцов. Принятие решений по насущным проводится только после их обсуждения всем собранием и определения целесообразности их выдвижения на рассмотрение.

Алгоритм подсчета голосов

Отдельного внимания в процедуре общего собрания собственников многоквартирного дома требует, безусловно, подсчет полученных результатов. Порядок подсчета голосов достаточно прост, если разобрать его базовые . Общий перечень таковых следующий:

Подсчет голосов, полученных при голосовании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проголосовал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 голосов в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
В процессе голосования жильцы МКД имеют право голосовать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете голосов учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
Как правило, подсчетом голосов, полученных в голосование на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе голосования голосов с учетом тех , кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проголосовали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проголосовали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.

Важно! ЖК РФ четко регламентирует, что для решения ряда вопросов на ОСС необходимо получить не менее 2/3 голосов. Данный момент стоит учитывать и внимательно изучить соответствующие статьи кодекса перед началом собрания.

В целом, подсчитать голоса, полученные в голосования на общем собрание собственников многоквартирного дома, достаточно просто. В данной процедуре необходимо лишь придерживаться представленного ранее алгоритма и действовать согласно нормам действующего законодательства.

Нюансы мероприятия

Особенности проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 6

Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры голосования на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий таких особенностей имеет следующий вид:

Обобщив представленный ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:

Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
Третий этап – оформление реестра () собрания и подсчет голосов.

Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД. Фото № 7

Результаты, полученные в ходе голосования на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию. Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
Стоит учитывать, что за лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говориться в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом. Главное в данной – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных голосов.

В остальном же общее собрание собственников нюансов не имеет. Надеемся, представленный сегодня материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в проведении ОСС!

О видах общих собраний собственников МКД и его участниках вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

17 мая 2017 Собрание считается проведенным.
Пожаловалась в Жилищную инспекцию — ответ не считаем нужным проводить проверку т.к. материалы ОС собственников МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня в течении трех месяцев в Инспекцию не поступало и поэтому основания для прведения внеплановой проверки отсутствует.
Что делать???

Ответить

Участвовала в таких собраниях но не помню ни одного решения, т.к. всех собственников собрать невозможно, а человека ответственного, кто захотел бы обеспечить их явку просто нет.

Ответить

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном .

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ

1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник — владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи 45 ЖК РФ собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания, в частности: вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.?

В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», тем самым очертил круг связанных с этим вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования комментируемой статьи, — это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосованием, проведением собрания в форме заочного голосования и отраженные в — , не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.

Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решениях, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме порядка уведомления о принятых таким собранием решениях. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).

Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.

3. Обязательность ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.

Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. ).

Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как «чрезвычайные собрания». Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.

5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания в отличие от годового собрания состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом, и т.п.

6. Часть 3 комментируемой статьи 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума — минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывается с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: «Нет кворума — нельзя принимать решения»).

7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку, как уже указывалось в приведенных примерах, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
———————————
Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50%, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь «под рукой», поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.

В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:

— количество помещений в многоквартирном доме;

— общая площадь таких помещений;

— описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

— фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, конкретному субъекту Федерации или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;

— данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);

— фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);

— данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

9. Для годового общего собрания комментируемой статьей 45 Жилищного кодекса установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.

10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в , могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, по существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишает его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Это правило связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.

Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.

12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме. В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственников о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.

Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья 45 ЖК устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).

13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку, или размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.

Соответственно по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:

1) путем направления сообщения заказным письмом;

2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;

3) путем размещения сообщения в помещении дома.

Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.

В частности, согласно подп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 , заказным отправлением является регистрируемое почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемое адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. При этом в соответствии с указанным пунктом регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. В случае отсутствия адресата (его законного представителя) по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении пяти дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение месяца адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю (п. 35 названных Правил).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, например, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК , ст. 124 АПК).

Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).

Собрание лиц-жильцов помещения - это установленная жилищным кодифицированным законом процедура, которая направлена на принятие того или иного решения. Стоит отметить, что подобные мероприятия должны проводиться на регулярной основе (то есть раз в год).

Если вопрос требует срочного рассмотрения, назначается внеочередное общее собрание собственников. На таком мероприятии решаются вопросы срочного порядка.

Право на участие в общем собрании

У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.

В качестве инициатора такого мероприятия также может быть любое лицо-жилец, которое владеет помещением на правомочии собственности. Кроме того, в качестве инициатора может выступать и компания управляющего характера, в ведении которой находится этот многоквартирный дом.

Таким образом, право на участие в общем собрании - это достаточно широкое понятие. Фактически право на участие в общем собрании есть у каждого гражданина-собственника, то же самое касается правомочия голоса.

Нормы оповещения о предстоящем общем собрании собственников

Для нормального проведения такой процедуры инициатор должен определенным образом уведомить других лиц. Сделать это организатор обязан за десять дней до момента начала мероприятия (это минимальный срок).

Согласно установленным нормам, для того чтобы организовать мероприятие, нужно отправить уведомление письмом заказного типа всем жильцам. Если лица-жильцы приняли решения размещать соответствующие объявления на специализированных стендах, то такой метод также допускается. Однако более надежным представляется вручать документ лично под роспись всем, кто имеет право на участие в общем собрании.

В документе уведомительного типа нужно указать следующие данные:

информационные данные о человеке, в том числе и номер его квартиры;
методика проведения мероприятия (очная, заочная, смешанная);
тема мероприятия;
дата и место, куда можно пригласить тех, кто имеет право на участие в общем собрании.

Правила проведения общего собрания жильцов

Существуют определенные правила проведения мероприятия, которые касаются жильцов того или иного дома (в первую очередь многоквартирного). Такие нормативы зафиксированы в законодательстве жилищного типа.

При заочной методике организатор просто проходит по квартирам дома и опрашивает жильцов (необходимо поставить свою подпись). При очном проведении процедуры все, кто имеет право на участие в общем собрании, голосуют лично. При этом лица могут обладать различным количеством голосов.

При смешанной методике проведения сочетаются оба способа одновременно. На данный момент это самый проверенный и эффективный механизм голосования. Дело в том, что практика показывает: в современное время достаточно проблематично собрать всех жильцов для проведения собрания по очной форме. Кто-то слишком занят, кто-то отсутствует дома, поэтому такое голосование часто бывает нерезультативным.

Каким образом оформляются результаты

При проведении такого мероприятия важно правильно оформить результаты, чтобы они соответствовали законодательному порядку. Именно для этих целей и существует протокол. Протокол представляет собой официальную бумагу, которая имеет силу юридической направленности. Протокол в обязательном порядке составляется в письменном виде. Ниже приведены данные, которые должен содержать протокол по поводу дома многоквартирного строения:

дата и то место, которое предназначено для проведения мероприятия;
методика проведения (то есть очная, заочная или же смешанная);
адрес дома многоквартирного строения, относительно которого и будут решаться определенные вопросы;
общая площадь квартир;
число лиц, которые посетили данное мероприятие, а также число голосов, которые они отдали;
тема мероприятия;
результаты опроса;
решения, которые были сформулированы по тем или иным вопросам.

Именно такие данные должен содержать протокол, чтобы его признали действительным.

Листы регистрации и бюллетени общего собрания

Протокол - это не единственный документ, который используется при проведении мероприятия, касающегося дома многоквартирного строения. Если голосование проводится по очной методике, в обязательном порядке составляется так называемый лист регистрации. В такой документации должны содержаться следующие данные:

личные данные каждого участвующего в этой процедуре;
номер квартиры, в которой проживает лицо, участвующее в этом собрании;
площадь помещений;
количество голосов, которое имеется у жильцов помещений;
информация о документации правоустанавливающего характера (такие официальные бумаги должны иметься у жильцов помещений).

личные данные проголосовавшего участника;
сведения о документации, которая является подтверждением правомочия собственности на ту или иную площадь помещений;
решения по теме повестки, которые могут быть зафиксированы в виде лаконичных предложений.

После того, как подписан протокол, нужно произвести определенные действия, предусмотренные законодательным порядком. В частности, необходимо на протяжении десяти дней собрать все бюллетени и передать их в компанию управляющего характера.

Кроме того, о результатах проведенного мероприятия в аналогичный срок следует проинформировать всех жильцов (особенно это актуально, если голосование проводилось по заочной методике).

При необходимости организатор обязан уведомить и другие учреждения, в том числе и органы муниципалитета. Протокол и другие официальные бумаги следует хранить в архивных органах на протяжении определенного срока, после чего они уничтожаются.

По поводу какого имущества решаются вопросы на общем собрании

В домах многоквартирного типа обязательно имеется имущество, по поводу которого нередко и проводятся подобные мероприятия. Вот это имущество:

помещения, которые не входят в понятия квартир и предназначенные для их обслуживания (например, лифты и подвалы).
Другие помещения, которые не принадлежат отдельным лицам и предназначены для удовлетворения потребностей социально-бытового порядка. Это могут быть помещения, предназначенные для проведения досуга граждан, творчества культурного характера, какие-либо спортивные объекты и так далее.
Крыши, которые ограждают конструкции несущего и ненесущего типа.
Участок земельного характера, различное озеленение на нем.

Все вопросы по поводу вышеперечисленного имущества могут решаться исключительно самими гражданами-собственниками. На собрании могут рассматриваться формы управления помещениями, определение дополнительных мест для парковки, сдача в аренду помещений, которые являются свободными, размещение рекламной информации в установленных зонах и так далее.

Для чего необходимо организовать такое мероприятие, как собрание? Дело в том, что такие процедуры позволяют своевременно решать все вопросы по поводу управления имуществом. В большинстве случаев это позволяет также избежать неприятностей, споров и конфликтных ситуаций.

Таким образом, собрание - это нужная мера, которая зафиксирована в жилищном законодательстве. В нормах кодекса определен порядок проведения данной процедуры, способы голосования и необходимые документы. Одним из таких документов выступает протокол, который обладает силой юридической направленности. Именно его можно представлять в судебную инстанцию при возникновении каких-либо конфликтных ситуаций в качестве доказательства по делу. Вот почему так важно правильно составлять подобную документацию в соответствии с установленными формами.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Общее собрание собственников

Провели первое собрание МКД. Наш дом - квартиры, 7 собственников. 55% проголосовали ЗА. Это отказ от услуг ленивой УК, переход на непосредственную форму управления (год назад сделан капремонт, так что больших расходоув не придвидится) и остальные вопросы организационного характера. 45% процентов собственников хоть и пришли на собрание, от участия отказались, типа бойкотировали. Кворум есть, собрание состоялось, решения приняты...и т.д. Вопрос: Что делать если в дальнейшем 45% будут бойкотировать решения собрания или вообще собрания игнорировать, когда для принятия ккакого то решения по управлению домом потребуется или 2\3 или 100%

Vladimir 11.08.2018 18:34

Добрый день! Для более развернутого и объективного вопроса Вам следует обратиться в нашу компанию,предварительно записавшись по телефону,указанному на сайте.Наши специалисты Вам дословно все объяснят и помогут решить Вашу проблему.

Сайботалов Вадим Владимирович 12.08.2018 00:15

Задать дополнительный вопрос

Для более развернутого и объективного ответа Вы можете обратиться в нашу компанию.

Дубровина Светлана Борисовна 13.08.2018 00:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
Создание условий для управления многоквартирными домами
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Председатель правления товарищества собственников жилья
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья

В этой статье мы доступно разберем процесс проведения и порядок заполнения всех документов общего собрания собственников помещений. Также вы сможете задать вопрос и получить на него ответ, а в инструкции опишем процесс проведения общего собрания простыми и понятными словами. Информация в данной статье актуальна на 16.05.2018 и мы будем ее актуализировать по мере изменений законодательства.

Скачать протокол общего собрания по форме 2017 года можно внизу страницы.

ПОЧЕМУ НУЖНО ПРОВОДИТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПРАВИЛЬНО?

Проведение общего собрания в любом многоквартирном доме несет последствия в виде принятых на этом собрании решений. Выбор управляющей компании, проведение ремонта, открытие отдельного счета на капитальный ремонт, установка шлагбаума или видеонаблюдения – вот лишь частичный перечень вопросов, который решается общим собранием.

Общее собрание – это голосование по поставленным вопросам ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Поэтому, всегда будут те, кто против какого-либо решения, следовательно, они захотят отменить проведенное Вами собрание. Важно помнить, что любое собрание может быть отменено только в суде! Можно сколько угодно долго говорить о допущенных нарушениях, более того, они могут быть выявлены надзорными органами. Решение собрания в любом случае будет иметь силу. Только суд может отменить решение!

При оспаривании собрания в суде главными аргументами Ваших оппонентов будет нарушение порядка проведения собрания - нарушение сроков размещения сообщения о проведении, порядка проведения собрания и подсчета голосов. Внимательно следуя данной инструкции Вы сможете избежать ошибок и провести собрание в строгом соответствии со всеми требованиями законодательства. Наши рекомендации – это опыт из нескольких сотен проведенных собраний и судебных разбирательств написанный доступным языком для широкого круга обычных жителей – собственников квартир. Учитесь на чужих ошибках!

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

Соберите инициативную группу, которая поможет Вам в проведении собрания. Дайте им ознакомиться с данной инструкцией и координируйте работу группы для эффективной работы.

Проведение собрания можно разделить на три этапа:
1) Подготовка повестки и документов, уведомление о собрании;
2) Проведение собрания, сбор решений;
3) Подсчет голосов и передача результатов в управляющую организацию.

Ниже опишем каждый из этапов доступным языком для широкого круга жителей с краткими примерами.

ПОДГОТОВКА ПОВЕСТКИ И ДОКУМЕНТОВ
ПРОВЕДЕНИЕ СОБРАНИЯ, СБОР РЕШЕНИЙ
ПОДСЧЕТ ГОЛОСОВ И ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ В УК

Вам нужно определить повестку вопросов предстоящего собрания – какие именно вопросы и с какой формулировкой будут отражены во всех документах.
ВАЖНО: нельзя изменять повестку вопросов после размещения сообщения о проведении собрания.

ПРИМЕР: часто бывает, что жители инициируют собрание, а в момент проведения решают изменить один из вопросов. Например, в повестке вопросов была формулировка «Избрание председателем совета многоквартирного дома Иванова Петра Ивановича». В момент проведения собрания Иванов решает отказаться от поста председателя, а жители хотят заменить его фамилию другим. Это недопустимо!

После определения повестки решается вопрос о форме проведения собрания – очная, очно-заочная, заочная или заочная с использованием системы (онлайн). Форма проведения обязательно должна быть отражена в повестке. Мы рекомендуем проводить первые собрания в очно-заочной форме по принципу – встретились во дворе и потом собрали решения по квартирам. Все последующие – в заочной форме с использованием нашей системы Домсканер (онлайн с возможностью приема решений на бумаге от тех, кто не имеет выхода в Интернет – в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). Если у вас есть конфликтные жители, которые на очной части всегда устраивают ругань и срывают собрания – назначайте проведение очной части на 09.00 утра буднего дня и местом проведения указывайте адрес не своего дома, а, например, офиса УК - «около входа в офис управляющей организации/отдела полиции» итд. Таким образом, вы строго исполните требование о проведении очной части, но избежите ненужной ругани во дворе.

Срок проведения собрания (заочной части) устанавливайте с запасом на возможность обхода всех квартир и сбора решений. По нашей практике, на дом из 80 квартир требуется не менее 7 дней, на дом из 150 квартир – не менее 14 дней, на дом из 250 квартир не менее 30 дней, на дом из 500 квартир – не менее 45 дней. Данный срок строго индивидуален и зависит от количества сдаваемых в аренду квартир, сложившихся обстоятельств и иных условий.

Повестка готова. Теперь нужно всех собственников уведомить о предстоящем собрании. Здесь есть два варианта:

Уведомление в местах общего пользования (наклеить объявление о собрании на подъезд);
Вручение уведомлений всем собственникам лично или через заказные письма.

ВАЖНО: По закону вы должны вручить сообщение о проведении собрания с повесткой вопросов каждому лично или заказным письмом за 10 дней до начала.

Но, есть упрощенная форма уведомления – размещение сообщения на дверь в подъезде или на информационном стенде за 10 дней до начала собрания. Такую форму можно использовать если она была предусмотрена ранее решением собрания или прописана в договоре управления домом. Узнать об этом можно в управляющей организации. Если такая упрощенная форма возможна – то вы наклеиваете объявление с повесткой собрания и составляете акт, в котором расписываются 3-5 человек, которые подтверждают факт размещения за 10 дней и формулировки повестки собрания. Все формы документов можно взять в системе «Домсканер» чтобы не составлять их самостоятельно.

Теперь у вас есть 10 дней до начала собрания для того чтобы подготовить на каждого собственника листы решений (бланки голосования).
ВАЖНО: лист решения должен быть на каждого собственника, не допускается заполнение одного листа с квартиры если в ней несколько собственников. Проголосовать должен каждый, кто владеет какой-либо долей.

ПРИМЕР: в квартире проживает 4 человека, из которых 2 являются собственниками, а 2 просто прописаны. Голосовать должны (и имеют право) только 2 собственника. Каждый из них голосует за свою долю. Например, квартира площадью 60м2, одному из жителей принадлежит 1/3 доли, а второму 2/3. Соответственно, голос первого жителя будет за его 20 м2, а голос второго за его 40 м2. Каждый голосует на отдельном листе! Прописанные, но не имеющие собственность не имеют права голосовать. Исключение – если у них есть доверенность.

После того как вы должным образом уведомили собственников о собрании и спустя 10 дней, в назначенное время, Вам нужно провести очную часть (встречу) и затем заочную часть (обход квартир) собрания.

По опыту, очная часть – это толпа людей во дворе, которая ничего не понимает и кричит. В нашей практике на очную часть приходит 10-30 человек, принять какое-либо решение не получается. Вы можете записать их в реестр присутствующих на очной части, рассказать о сути вопроса и перейти к заочной части сбора решений.

Заочная часть подразумевает – сбор листов решений от каждого собственника.
ВАЖНО: лист голосования должен быть полностью заполнен – вписаны ФИО, адрес, номер помещения, площадь, доля. Если человек голосует по доверенности – то номер и дата доверенности. Если родитель голосует за несовершеннолетнего – то указывается родитель и документ подтверждающий его статус (свидетельство о рождении).

Каждое решение собственник сдает инициатору собрания для последующего подсчета голосов, а также расписывается в реестре принявших участие собственников. Голосование – дело добровольное. Обязать голосовать, к сожалению, нельзя.

Не позднее даты завершения заочной части Вы должны собрать максимальное число решений собственников вашего дома. Для того, чтобы собрание было признано состоявшимся (был набран необходимый кворум) – нужно не менее 50% + 1 голос от общего числа собственников. По отдельным вопросам требуется 67% голосов, по вопросу уменьшения общего имущества – 100% (проголосовать должны все). Подробнее, про то, какой процент нужно набрать по каким вопросам – на сайте Домсканер.рф в специальной статье.

После завершения сбора решений Вам предстоит перечитать все голоса, а также оформить протокол общего собрания. Требования к оформлению протокола жестко прописаны в Приказе №937пр Минстроя РФ. Вы можете ознакомиться с ним на сайте Домсканер.рф

Напомним, что все вопросы повестки собрания не могут быть изменены. Вы должны строго придерживаться поставленных вопросов и не изменять их.

Как считаются голоса? Вы берете общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК или посмотреть на сайте reformagkh.ru) и обрабатывая каждый лист решения собственника считается набранный процент голосов.

ПРИМЕР: площадь жилых и нежилых помещений дома 100м2. В доме проживают 4 собственника, каждый из которых владеет 25 м2 площади. В собрании приняли участие 3 из 4 собственников и каждый проголосовал по всем вопросам «ЗА». Соответственно, процент принявших участие от общего числа собственников составляет 75 % (75м2) – кворум имеется. По каждому вопросу процент рассчитывается от принявших участие – в нашем случае по вопросу №1 голоса распределятся – ЗА (100%), ПРОТИВ (0%), ВОЗДЕРЖАЛСЯ (0%).

После оформления протокола общего собрания – вы печатаете результаты и обязательно должны разместить их в местах общего пользования (подъезды) не позднее 10 дней после завершения голосования. Факт размещения подтверждается составленным актом, которые должны подписать не менее 3 человек.

Далее Вы подшиваете в одну папку:
- сообщение о проведении (образец)
- акт о размещении либо реестр уведомлений собственников
- листы решений
- доверенности (при их наличии)
- реестр принявших участие
- иные документы
- протокол общего собрания
- сообщение о результатах
- акт о размещении результатов

Сшитую папку передаете в УК по акту приема-передачи с сопроводительным письмом под входящий номер. Все должны передать ОРИГИНАЛЫ документов. Все оригиналы, УК не позднее 5-ти дней передает в ГЖИ (Жилищной инспекции) для хранения не менее 3-х лет.

Собрание завершено. Можно перевести дух и отдохнуть!

Мы готовы подключить любой дом в России к системе проведения общих собраний онлайн, а также подготовить документы для любого обычного собрания в традиционной форме!

Присоединяйтесь к самым эффективным собственникам многоквартирных домов России!

Скачать бланк протокола общего собрания собственников помещений 2017 (скачан 1264 раза)